Определение ВАС РФ от 22.04.2011 № ВАС-2419/11 по делу № А03-11363/2009 Дело об обязании заключить договор купли-продажи, признании недостоверной величины оценки имущества передано для пересмотра в порядке надзора, так как результаты оценки муниципального имущества для целей его продажи являются обязательными для органов местного самоуправления, что предоставляет обществу право оспорить эти результаты путем обращения в суд с отдельным исковым требованием непосредственно к оценщику до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 22 апреля 2011 г. № ВАС-2419/11 О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Борисовой Е.Е.
судей Куликовой В.Б., Медведевой А.М.
рассмотрела заявление заявления общества с ограниченной ответственностью "Доктор+", муниципального учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.12.2010 по делу № А03-11363/2009 Арбитражного суда Алтайского края в части
по иску общества с ограниченной ответственностью "Доктор+" (г. Бийск Алтайского края) к муниципальному образованию город Бийск (г. Бийск Алтайского края), муниципальному учреждению "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (г. Бийск Алтайского края) об обязании заключить договор купли-продажи; к индивидуальному предпринимателю Третьякову А.Ф (г. Бийск Алтайского края) о признании недостоверной величины оценки.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Доктор+" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к муниципальному образованию город Бийск (далее - муниципальное образование), муниципальному учреждению "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (далее - управление) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи полуподвала (Н-55), расположенного по адресу: город Бийск, улица Трофимова, 22 - на условиях, изложенных в протоколе разногласий
от 18.05.2010, а также к оценщику - индивидуальному предпринимателю Александру Федоровичу Третьякову (далее - оценщик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости данного имущества, указанной в отчете об оценке от 25.05.2010 № 21-5/9.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 02.06.2010 признана недостоверной величина рыночной стоимости помещения, определенная отчетом об оценке от 25.05.2009 № 21-5/9, который составлен членом саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческого партнерства "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" оценщиком А.Ф. Третьяковым.
Этим же решением на муниципальное образование в лице управления возложена обязанность заключить с обществом договор купли-продажи названного нежилого помещения на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 18.05.2010, а именно: изложить пункт 3.1 Договора купли-продажи в следующей редакции: "Продажная цена имущества, указанного в пункте 1.1 Договора, составляет 980 000 рублей"; изложить пункт 3.2 Договора в следующей редакции: "Покупатель обязан в течение 36 месяцев со дня заключения настоящего договора перечислять ежемесячно за приобретаемый объект сумму в размере 17 500 (семнадцать тысяч пятьсот) рублей 00 коп. не позднее последнего дня расчетного месяца. Итого общая сумма за весь период действия рассрочки должна быть уплачена в размере 980 000 рублей..." - далее по тексту договора в редакции Продавца; изложить пункт 3.3 Договора в следующей редакции: "Оплата вносится Покупателем в рассрочку ежемесячными платежами согласно пункту 3.2 настоящего договора" - далее по тексту договора в редакции Продавца; дополнить договор пунктом 3.3.1 в следующей редакции: "На сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, начисляются проценты в размере 3,7% годовых и уплачиваются Покупателем в последний рабочий день месяца. Проценты начисляются ежемесячно на остаток суммы задолженности следующим образом: первый период со дня, следующего за днем подписания настоящего договора по последний день текущего месяца; второй и последующие периоды с первого числа месяца по последний день текущего месяца. В случае досрочного погашения части основного долга сумма процентов подлежит перерасчету. Оплата процентов осуществляется в безналичном порядке путем перечисления на реквизиты, указанные в пункте 3.2 настоящего договора".
Кроме того, суд первой инстанции взыскал с оценщика в пользу государственного учреждения Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации 4 036 рублей 44 копейки, в пользу общества - 20 000 рублей в возмещение судебных расходов. Судом также взыскано с управления за счет казны муниципального образования в пользу государственного учреждения Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации 4 036 рублей 44 копейки, а в пользу общества - 20 000 рублей в возмещение судебных расходов.
В связи с отказом общества от иска суд первой инстанции прекратил производство по делу в части требования об изложении пункта 3.5 в договора купли-продажи в редакции истца. В удовлетворении иска в остальной части обществу отказано.
Определением от 07.07.2010 арбитражный суд первой инстанции исправил абзац 4 резолютивной части решения, изложив его в следующей редакции: "изложить пункт 3.2 Договора в следующей редакции: "Покупатель обязан в течение 36 месяцев со дня заключения настоящего договора перечислять ежемесячно за приобретаемый объект сумму в размере 27 222 рублей 23 коп. не позднее последнего дня расчетного месяца. Итого общая сумма за весь период действия рассрочки должна быть уплачена в размере 980 000 рублей..." - далее по тексту договора в редакции Продавца"
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции взыскал с управления и оценщика в пользу общества по 12 000 руб. в оплату судебных расходов.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 01.12.2010 отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части признания недостоверной величины рыночной оценки стоимости недвижимого имущества, взыскания судебных расходов с оценщика в пользу государственного учреждения Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации и общества, производство по делу в указанной части прекратил. Суд кассационной инстанции взыскал с общества в пользу государственного учреждения Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации 4 036 руб. 44 коп.
В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции в части отмены решения суд первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции о признания недостоверной величины оценки и взыскания с оценщика судебных расходов по делу общество и учреждение просят его отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального и процессуального права. Заявители указывают на то, что результаты оценки муниципального имущества для целей его продажи являются обязательными для органов местного самоуправления, что предоставляет обществу право оспорить эти результаты путем обращения в суд с отдельным исковым требованием непосредственно к оценщику.
Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителей, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, по договору от 26.06.2008, заключенному с управлением, общество является арендатором находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения - полуподвала (Н-55) площадью 72,1 кв. метра, расположенного по адресу: Алтайский край, город Бийск, улица Трофимова 22.
В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) общество обратилось в управление с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.
Решением Думы города Бийска от 24.04.2009 № 81 названное помещение в числе прочих объектов недвижимости включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2009 год.
Управлением 10.06.2009 в адрес общества направлено предложение о заключении договора купли-продажи, к которому приложено решение об условиях приватизации помещения и проект соответствующего договора. Согласно решению об условиях приватизации обществу предлагается приобрести арендуемое им помещение по цене 1 890 000 руб., которые подлежат единовременной выплате в течение десяти дней с момента заключения договора купли-продажи.
Названный договор общество подписало с протоколом разногласий, который был расценен управлением как отказ от приобретения истцом арендуемого им помещения на предложенных муниципальным образованиям условиях, в связи с чем управлением 28.08.2009 был издан приказ № 292 об отмене решения об условиях приватизации указанного имущества.
Наличие разногласий относительно условий выкупа нежилого помещения, включая цену его продажи, а также последующая отмена управлением решения о приватизации послужили поводом для обращения общества в суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения требований судом первой инстанции было установлено, что цена в размере 1 890 000 руб., по которой обществу предложено пробрести арендуемое им муниципальное имущество, определена оценщиком Третьяковым А.Ф.
С целью проверки достоверности результатов проведенной оценки суд первой инстанции определением от 16.10.2009 по ходатайству истца назначил судебную экспертизу по делу, поручив ее проведение экспертам государственного учреждения Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Согласно результатам проведенной по делу экспертизы отчет об оценке от 25.05.2009 № 21-5/9 рыночной стоимости нежилого помещения, подготовленный оценщиком Третьяковым А.Ф, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и положениям федеральных стандартов оценки (ФСО № 1 и ФСО № 2). Эксперты пришли к выводу о том, что выявленные нарушения могли повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.
В экспертном заключении указывается, что рыночная стоимость нежилого помещения на момент проведения экспертизы составляет 980 000 руб., в то время как по состоянию на дату подготовки оспариваемого обществом отчета она могла быть равной 1 103 000 руб.
Кроме того, в подтверждение нарушений, допущенных при составлении отчета, в материалы дела была представлена выписка из протокола № 10/09 заседания Дисциплинарного комитета Межрегиональной саморегулируемой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов оценщиков", членом которой является оценщик Третьяков А.Ф. Из этой выписки следует, что по результатам рассмотрения жалобы на действия оценщика Третьякова А.Ф. ему было внесено предупреждение о недопустимости нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности величины стоимости нежилого помещения, указанной в отчете об оценке от 25.05.2010 № 21-5/9.
Суд первой инстанции рассмотрел возникшие между сторонами разногласия в порядке урегулирования преддоговорного спора, изменив, с учетом доводов истца, условия продажи арендуемого муниципального имущества. В частности, суд установил в договоре купли-продажи цену продаваемого помещения в размере 980 000 руб. исходя из его рыночной стоимости, определенной по результатам проведения по делу судебной экспертизы, а также включил в этот договор условие о рассрочке платежа.
В своем решении суд первой инстанции со ссылкой на статью 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ указал, что цена продажи субъекту малого и среднего предпринимательства государственного и муниципального имущества должна соответствовать его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо от 30.05.2005 № 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Ссылаясь на то, что результаты независимой оценки являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства, суд первой инстанции в соответствии названными положения Информационного письма от 30.05.2005 № 92, удовлетворил заявленное к оценщику Третьякову А.Ф. требование, признав недостоверным его отчет об оценке.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции и оставил без изменения принятое им решение.
В свою очередь, суд кассационной инстанции, признав обоснованным возложение на управление обязанности заключить с обществом договор купли-продажи на указанных в судебном решении условиях, тем не менее, не согласился с выводами нижестоящих судов относительно возможности признании недостоверным отчета об оценке в рамках рассмотрения самостоятельного требования, предъявленного непосредственно к оценщику.
При этом суд кассационной инстанции исходил из того, что положения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, оговаривая обязательность проведения независимой оценки государственного и муниципального имущества, в то же самое время не предусматривают обязательный характер ее результатов при совершении сделки по отчуждению этого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства. Поэтому отчет об оценке муниципального имущества, составленный Третьяковым А.Ф. не может быть оспорен в самостоятельном порядке и подлежит исследованию наряду с иными собранными по делу доказательствами.
Посчитав, что величина оценки при продаже государственного и муниципального имущества в порядке, предусмотренном положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является рекомендательной, суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части признания недостоверным отчета оценщика Третьякова А.Ф. и прекратил производство по делу в части этого требования.
Выводы судов различных инстанций по данному делу соответствуют двум вариантам толкования норм Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, сформировавшимся в судебной практике арбитражных судов по вопросу обязательности оценки и возможности оспаривания ее результатов путем обращения в суд с отдельным требованием к оценщику.
Вместе с тем анализ положений названного закона, которые регламентируют механизм реализации субъектами малого и среднего предпринимательства, указывает на возможность и иного варианта разрешения судами аналогичных споров.
Абзацем 4 пункта 1 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.
Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.
Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.
После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть постановлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.
В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра постановления суда кассационной инстанции.
На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статьей 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
определил:
1. передать дело № А03-11363/2009 Арбитражного суда Алтайского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.12.2010;
2. лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 23 мая 2011 г. отзыв на заявление.
